湘潭房產(chǎn)網(wǎng)2月23日訊 三年了，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直在持續(xù)。從2009年12月14日發(fā)布的“國四條”開始，限購、限貸、銀根緊縮、利率上調(diào)……一系列的政策影響之下，湘潭樓市雖不像一二線城市那般跌宕起伏，但猶似一場糾結(jié)的情感劇，影響著與之相連的各方。
那么，三年之中，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控對湘潭影響究竟有多大？本期湘潭365房產(chǎn)網(wǎng)為大家盡可能客觀地呈現(xiàn)事實。
開發(fā)商順應(yīng)市場定價
經(jīng)過三年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，對于買房，人們似乎變得更加理性了，開發(fā)商也愈發(fā)成熟。三年來，湘潭房地產(chǎn)市場可謂一路摸爬滾打，有調(diào)控后的慘淡經(jīng)營，也有緩沖后的繁榮。那么，在這場持久的博弈中，房企是怎樣看待這次調(diào)控的？又如何積極調(diào)整市場策略？
三年來，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控一直持續(xù)，對湘潭樓市產(chǎn)生了較大的影響，主要體現(xiàn)在兩個方面，一個是觀望情緒加重，二是價格比預(yù)期拉低。
觀望情緒濃厚直接影響的是銷售量，加之政策調(diào)控，對于購房者而言希望房價下降。在這樣一種市場要求之下，房價要上漲，是比較難的。不少開發(fā)商順應(yīng)市場，謹(jǐn)慎定價，有的將開盤價拉低，有的通過活動促銷在售房源，但我們認(rèn)為，在任何市場背景下，開發(fā)商都應(yīng)把品質(zhì)控制在第一位。
當(dāng)然，國家政策調(diào)控，對于購房者而言無疑是一個利好，在同一時間段，大量房源入市，使購房者有了更多選擇性，加之不少開發(fā)商，通過促銷方式吸引客戶，使購房者得到了較大實惠。隨著市場的穩(wěn)定，雖然觀望情緒仍存在，但購置房產(chǎn)對于家庭而言實乃千秋大計，在市場需求及品質(zhì)化推動下，湘潭樓市會有較好的發(fā)展。
從低迷到穩(wěn)定再回暖
整體來說，湘潭樓市在國家宏觀調(diào)控的影響下經(jīng)歷了這樣一個過程：2010年是調(diào)控信息釋放、傳達(dá)和落地的過程，2011年湘潭樓市開始受到影響，年底進(jìn)入低迷期，一直持續(xù)到2012年第三季度，市場開始回暖，商品房銷量放大，但房價并未上漲。
可以看到的是，去年下半年，九華區(qū)域的幾大樓盤出現(xiàn)高開盤量的情況，也帶動了整個市場的回暖。另外，不少樓盤進(jìn)入準(zhǔn)現(xiàn)房和現(xiàn)房銷售階段，一定程度上推動了觀望人群開始購房。
如果用一個詞來形容每一年的變化的話，那么2011年是低迷期，2012年是平穩(wěn)期，到了2013年將會是平穩(wěn)求升。
個人認(rèn)為從目前來講，宏觀調(diào)控不會放開，當(dāng)隨著80后結(jié)婚人群增多，剛需亟需爆發(fā)，加上較為平穩(wěn)的市場，2013年將是有希望的一年。
調(diào)控下開發(fā)商潛心做好產(chǎn)品品質(zhì)
調(diào)控之下，對于湘潭市場有三點(diǎn)感受。第一是市場產(chǎn)品更加優(yōu)化。不少樓盤根據(jù)市場需求，對產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整。這三年來，湘潭樓市對戶型的追求可以說是近乎苛刻，為的就是給客戶提供更完美更優(yōu)化的產(chǎn)品。
第二是不斷提升產(chǎn)品性價比。提升的方式有兩種，一種是直接降價銷售，一種是保持價格基本穩(wěn)定的情況下，不斷增加投入，提升產(chǎn)品品質(zhì)。
第三從這幾年湘潭樓市整體房屋銷售面積和銷售均價來看，和一二線城市在調(diào)控中的大起大落相比，湘潭整體房地產(chǎn)市場還是有著自身的特點(diǎn)，炒房比例非常低，絕大多數(shù)購房客戶均為首次購房及改善型購房，房產(chǎn)市場逐年保持健康良性的發(fā)展，起伏波動不大，隨著湘潭整體經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，個人還是比較看好未來湘潭房地產(chǎn)市場。
2009-2012年房產(chǎn)調(diào)控政策回顧
2009年12月9日，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由兩年恢復(fù)到五年。
2009年12月14日，遏制房價過快上漲，抑制投資投機(jī)性購房的四條政策（即“國四條”）出臺。
2009年12月17日，開發(fā)商拿地的首付款比例提高到五成，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年。
2010年1月10日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺11條措施。明確了二套房貸的首付比例不得低于40％。
2010年4月17日，國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國十條）。明確第二套住房的首付款比例不得低于50%，房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸。
2010年9月29日，國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施（國五條）。規(guī)定各商業(yè)銀行暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款；首付款比例調(diào)整到30%及以上；對貸款購買第二套住房的家庭，嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率1.1倍。
2011年1月26日，國務(wù)院會議研究部署進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作（國八條）。規(guī)定對貸款購買第二套住房，首付款比例不低于60％，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍；對本地和外地戶籍居民實行限購。
2011年，央行3次上調(diào)存貸款準(zhǔn)備金率，6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，年底1次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。
2012年，中央和多部委多次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，鞏固調(diào)控效果。
2012年，央行兩次下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個百分點(diǎn)，又兩次降息，并將金融機(jī)構(gòu)貸款利率浮動區(qū)間的下限先后調(diào)整為基準(zhǔn)利率的0.8倍和0.7倍，但同時要求金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項住房信貸政策，繼續(xù)抑制投資投機(jī)性購房。