2011年以來，全國樓市進入深度調(diào)控期，限購、限貸政策作用明顯，交易量日益萎縮的同時，南京樓市的住宅“庫存量”也突破了5萬套大關(guān)。在供過于求的背景下，房價開始出現(xiàn)下行趨勢，降價之聲不絕于耳，品牌房企成為這一波降價潮中的“領(lǐng)頭羊”。樓市的谷底已經(jīng)出現(xiàn)了嗎？明年的房地產(chǎn)市場究竟何去何從？
昨天，由本報主辦、長三角房地產(chǎn)研究院協(xié)辦的“2012中國房地產(chǎn)市場形勢分析”研討會在天目湖畔的涵田度假村酒店召開，多位知名經(jīng)濟學(xué)家展開了激烈交鋒，精彩觀點引人入勝。
交鋒熱點之1 限購令 限購令會不會被取消？
“最近通過三個渠道，我向中央建議取消限購令。”南京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師高波開門見山。
首先，高波認(rèn)為限購令扭曲了市場，使得那些被限購區(qū)域的人，轉(zhuǎn)而“奔向”不被限購的城市，拉動了當(dāng)?shù)貥鞘械匿N售。“如今很多人到句容去買房子，所以碧桂園在那里的項目很火，再放眼蘇北，好些地方今年上半年的房價漲了20%都不止，什么原因？就是因為限購政策抬升了當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格。”
其次，高波認(rèn)為限購還導(dǎo)致全國的統(tǒng)一市場難以形成，因為房地產(chǎn)不能流動了，一旦被限購，人才也難以流動起來。“比方說我要去上海謀一個職位，你上?，F(xiàn)在被限購了，我有錢也買不到房，那就只好不去了。”高波表示，限購還導(dǎo)致房子賣不出去，影響到稅收、土地市場等多個環(huán)節(jié)，壓力還是很大的。
盡管與會專家大多認(rèn)為限購令早晚會取消，不過他們認(rèn)為取消的時間表尚未制定。上海財經(jīng)大學(xué)國際文化交流學(xué)院院長、博士生導(dǎo)師姚玲珍表示，今年以來全國房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，開始于限購政策的推出，目前出臺新的政策不太可能，而限購令到明年年中也不會被取消，即使取消，也會有其它替代政策出現(xiàn)。
高波還表示，雖然他建議取消限購令，不過從今年樓市的價格走勢看，到明年二三月份，2011年全國房價公布時，總體上很可能還是上漲的，因此限購令應(yīng)該不會很快被取消。
如果取消，房價會不會反彈？
不久前，住建部部長姜偉新稱，“樓市限購政策是行政辦法，是不得已而采取的辦法”。該發(fā)言曾一度讓“限購令”取消的說法風(fēng)生水起，同時也讓人們對限購令一旦取消后，房價會否反彈充滿了擔(dān)憂。在昨天的研討會上，各路專家在這一問題上也各抒己見。
華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉認(rèn)為，限購令取消后，“憋”了很久的買房人會大量出動購買房地產(chǎn)，尤其是中高端樓盤。姚玲珍也認(rèn)為，取消限購肯定會導(dǎo)致房價反彈，因此必須有相關(guān)替代政策的出臺，比如稅收等政策出臺，才不會造成樓市的失衡。
但南大不動產(chǎn)研究中心主任高波卻不認(rèn)同上述觀點，他認(rèn)為，限購如果取消，人們不會如想象中那樣瘋狂買房，導(dǎo)致房價飆升，因為從房地產(chǎn)的中周期和短周期來看，這兩年都處于樓市低谷，“你想想，都已經(jīng)不限購了，你還急于現(xiàn)在買房嗎？不如等到合適的機會再出手。”
哪些政策可以替代限購令？
在關(guān)于限購令是否取消的討論中，“替代政策”多次被諸位專家提及，究竟哪些政策是“替代政策”？這些政策能否在“限購令”之后起到樓市維穩(wěn)的作用呢？
浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導(dǎo)師賈生華表示，他心中的“替代政策”有四種：
第一類是“限政”，也就是限購政策在明年下半年或后年做出調(diào)整和退出，政府不會馬上宣布停止限購，而是為逐步退出做出一些調(diào)整；
第二類是“保政”，即保障房的政策，這一塊應(yīng)不斷更新與完善，像目前這樣將一把手的政績與保障房的開竣工面積相掛鉤，就不是一個長效的機制；
第三類是“稅政”，稅收方面的政策應(yīng)逐步推進，防止出現(xiàn)2009年那樣房價報復(fù)性的上漲；
第四類是“地政”，也就是土地相關(guān)的政策，這個是最根本的。賈生華認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控之所以越調(diào)越漲，原因還是在土地供應(yīng)的政府壟斷上，土地政策的創(chuàng)新和改革，可能是未來房地產(chǎn)的重中之重。
交鋒熱點之2 2012年房地產(chǎn)走勢
曙光可能在明年下半年出現(xiàn)
南大不動產(chǎn)研究中心秘書長吳福象認(rèn)為，今年底到明年之前，樓市不會有更加嚴(yán)厲的政策出現(xiàn)。
而上海財大的姚玲珍則認(rèn)為，“樓市在這輪調(diào)控中的曙光應(yīng)該會在明年下半年出現(xiàn)。”姚玲珍表示，今年四季度和明年上半年是黎明前的黑暗，樓市曙光應(yīng)該在明年下半年會出現(xiàn)。
而華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院常務(wù)副院長華偉認(rèn)為明年樓市的中高端產(chǎn)品必漲無疑，而低端產(chǎn)品仍將“不死不活”。華偉認(rèn)為，目前物價的上漲和房價的不漲，使大量資金被迫流入股市，而明年如果“雙限令”出現(xiàn)松動，這部分資金就將流向中高端樓市。
對明年樓市不看好
對于目前房價的下跌，王洪衛(wèi)認(rèn)為這是2008年房價下行的一種延續(xù)，因此將持續(xù)1年到1年半的時間。2008年房價開始下跌時，正趕上全球經(jīng)濟危機，中國樓市在這種非常時期被強行拉起，因此今天的下跌包含對當(dāng)時的延續(xù)。
從供需角度看，每年約1千萬人口從農(nóng)村進入城市?？赡壳懊磕?億平方米的住宅開發(fā)量遠超這個需求。從信貸角度看，央行對信貸額度控制過緊，導(dǎo)致私募基金過多地進入了房產(chǎn)市場。而樓市進入拐點后的持續(xù)不振將導(dǎo)致基金大量退出，這對樓市殺傷力也很大。“此外，保障房也會分流商品房的客戶，這幾方面都讓我對明年樓市不看好。”
交鋒熱點之3 未來發(fā)展
房地產(chǎn)業(yè)還有“白銀十年”
姚玲珍認(rèn)為，長期來看，在度過了“黃金十年”之后，中國房地產(chǎn)行業(yè)還將有一個“白銀十年”發(fā)展期。她認(rèn)為，城市化率達到30%和70%是衡量房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的兩個重要指標(biāo)。她介紹，1995年，中國城鎮(zhèn)化率達到了30.6%，而從1998年房地產(chǎn)行業(yè)放開到2009年，正是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”。中國城市化率的70%節(jié)點可能將在2018年出現(xiàn)，這意味著下一個“白銀十年”也將是良好的發(fā)展期。因此盡管目前房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)了困難，前景依然是好的。